Le diagnostic de performance énergétique classe chaque logement de A à G en évaluant sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul a changé : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité ont ainsi changé d’étiquette, parfois sans qu’un seul travail de rénovation ait été réalisé.
Coefficient de conversion et reclassement sans travaux : ce que le DPE 2026 change vraiment
Le DPE repose sur un calcul théorique. Il convertit la consommation d’énergie finale du logement en énergie primaire à l’aide d’un coefficient propre à chaque source d’énergie. Pour l’électricité, ce coefficient était fixé à 2,3 depuis la réforme de 2021.
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Abaisser ce coefficient à 1,9 revient à considérer que produire un kilowattheure électrique mobilise moins de ressources primaires qu’auparavant. Le logement ne consomme pas moins, mais son étiquette s’améliore sur le papier.
Les biens concernés sont majoritairement des appartements anciens équipés de convecteurs électriques. Beaucoup étaient classés F ou G, donc interdits à la location ou sur le point de l’être. Avec le nouveau calcul, ils repassent en classe E sans modification du bâti. Le locataire qui emménage retrouve le même niveau d’isolation, les mêmes courants d’air, la même facture.
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Marché locatif à deux vitesses : étiquette réglementaire contre confort réel
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques structure désormais le stock de biens disponibles. Les logements classés G sont déjà exclus du marché locatif. Les logements classés F suivent. Dans ce contexte, le reclassement de 850 000 logements élargit mécaniquement l’offre louable.
Le problème apparaît du côté de la demande. Un locataire qui consulte une annonce voit une étiquette E et s’attend à un certain niveau de confort thermique. Il découvre à l’usage un logement dont les performances réelles n’ont pas bougé.
Ce que l’étiquette ne mesure pas pour le locataire
- Le confort d’été, intégré au DPE depuis 2022, reste un indicateur secondaire dans la perception des annonces. Un logement bien noté peut devenir une bouilloire thermique lors des épisodes de forte chaleur, comme le relèvent plusieurs analyses récentes.
- La facture énergétique réelle dépend des usages, du tarif du fournisseur et de l’état des équipements, pas seulement de l’étiquette théorique.
- L’isolation phonique et la ventilation, absentes du DPE, pèsent autant que la performance thermique dans le ressenti quotidien d’un logement.
Un bien reclassé E par le calcul 2026 peut donc coexister sur le marché avec un logement E rénové (isolation des murs, remplacement des fenêtres, installation d’une pompe à chaleur). L’étiquette est identique, le confort ne l’est pas. Le premier logement reste difficile à chauffer en hiver et surchauffe en été. Le second offre une enveloppe performante.
Contraction de l’offre locative et arbitrage des propriétaires bailleurs
Le DPE ne modifie pas seulement la qualité perçue des logements. Il transforme les décisions des propriétaires. Plusieurs tendances se dessinent dans les zones où le parc ancien domine.
Des bailleurs retirent leurs biens de la location longue durée pour les orienter vers d’autres usages ou vers la vente. Ce phénomène touche en priorité les studios et deux-pièces des immeubles anciens, souvent les plus mal classés au DPE. La contraction de l’offre de petites surfaces anciennes est déjà documentée dans plusieurs marchés.
Zones tendues et zones détendues : deux réalités distinctes
Les effets du DPE sont très territorialisés. Dans les grandes métropoles où la demande locative dépasse largement l’offre, un mauvais DPE pèse peu sur la capacité à trouver un locataire. La décote existe mais reste absorbée par la tension du marché.
Dans les villes moyennes et les zones rurales, la situation diffère. Un logement mal classé y subit une décote plus marquée, à la vente comme à la location. Le coût des travaux de rénovation énergétique peut dépasser la plus-value attendue, ce qui pousse certains propriétaires à vendre plutôt qu’à rénover.
DPE et rénovation énergétique : distinguer conformité réglementaire et performance durable
Le reclassement automatique de 2026 illustre un décalage structurel. La réglementation fixe un seuil binaire (louable ou non louable). Le marché, lui, fonctionne sur un spectre plus large où le locataire compare les charges, le confort thermique et la qualité globale du logement.
Un propriétaire dont le bien passe de G à E grâce au nouveau coefficient peut légalement le remettre en location. Il évite les travaux et conserve sa rentabilité à court terme. À moyen terme, ce logement risque de décrocher face à des biens réellement rénovés, mieux isolés et moins coûteux à chauffer.
Les aides à la rénovation énergétique ciblent désormais en priorité les logements chauffés aux énergies fossiles (fioul, gaz). L’objectif affiché du nouveau coefficient est précisément de réorienter les financements publics vers les biens dont l’impact climatique est le plus élevé. Les logements électriques reclassés sortent du radar des aides sans que leur enveloppe thermique ait progressé.
Le diagnostic de performance énergétique reste un outil de classement, pas une garantie de confort. Pour un locataire, la seule étiquette ne suffit plus à évaluer la qualité d’un logement. Les factures énergétiques des occupants précédents, l’année de construction, le type d’isolation et la présence d’une ventilation mécanique donnent des indications bien plus fiables que la lettre affichée sur l’annonce.
